Le principe posé par l’article L. 322-2 du code de l’expropriation est que « Est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers (…) lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. »

Toutefois, par dérogation, les articles L. 213-6 et L. 213-4 a) du code de l’urbanisme prévoient un régime particulier pour les biens soumis au droit de préemption. Ainsi, après avoir fait prévaloir un mois auparavant la qualité de biens soumis au droit de préemption (Civ. 3eme, 1^er mars 2023, pourv. n° 22-11.467, publié au bulletin), pour déterminer la date de référence à prendre en compte, la Cour de cassation fait de même pour les biens situés à l’intérieur d’une ZAD : « 9. Par dérogation, lorsque le bien exproprié, situé à l’intérieur du périmètre d’une telle zone, est soumis au droit de préemption urbain, il résulte de la combinaison des articles L. 213-4, a), et L. 213-6 du code de l’urbanisme que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 précité est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. 10. La cour d’appel a constaté que le bien exproprié, situé dans le périmètre de la ZAC de l’écoquartier des Orfèvres, était soumis au droit de préemption urbain depuis le 12 avril 2017 et en a exactement déduit que la date de référence était celle définie par les articles du code de l’urbanisme. » (Civ. 3eme, 30 mars 2023, pourv. n° 22-14.163, publié au bulletin).

Benoît Jorion

Avocat à la Cour d’appel de Paris

Spécialiste en droit public