Le principe posé par l’article L. 322-2 du code de l’expropriation est que l’usage effectif du bien, un an avant le début du processus d’expropriation, est seul pris en compte pour indemniser le propriétaire.

Toutefois, l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme prévoit un régime particulier pour les biens soumis au droit de préemption, ce qui constitue aujourd’hui la majorité des biens.

La date de référence est alors celle prévue par l’article L. 213-4 a) du même code, c’est-à-dire « pour les biens non compris dans une zone (d’aménagement différé), la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

La cour de cassation valide un tel raisonnement, ou en pratique l’exception devient la règle, en l’étendant même à la qualification de terrain à bâtir : « 5. Cette date de référence, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code. 6. La cour d’appel a relevé que le bien exproprié était soumis à un droit de préemption et retenu, appliquant les articles du code de l’urbanisme précités, que la dernière modification du plan local d’urbanisme, non contestée par M. [E], intéressant la zone dans laquelle est situé le bien, était intervenue le 12 avril 2011 et était devenue effective le 18 avril 2011 après accomplissement des mesures de publicité. » (Civ. 3eme, 1^er mars 2023, pourv. n° 22-11.467, publié au bulletin)

Benoît Jorion

Avocat à la Cour d’appel de Paris

Spécialiste en droit public