Une opération de restauration immobilière ORI) consiste, d’après l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme, « en des travaux de remise en état, d’amélioration, de rénovation, y compris énergétique lorsqu’elle conduit à une amélioration de la performance énergétique du logement ou du ou des immeubles concernés, de réhabilitation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l’intégrité ou l’habitabilité d’un ou de plusieurs immeubles ainsi que la sécurité des personnes, notamment au regard du risque d’incendie, par l’aménagement d’accès pour les services de secours et d’issues pour l’évacuation. ». Le même article précise que « Lorsqu’elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, elles doivent être déclarées d’utilité publique. »

Il s’agit donc d’un outil hybride. L’initiative de la restauration peut revenir aux propriétaires. Son but n’est pas la réalisation d’un nouvel équipement. Les travaux sont prescrits par une déclaration d’utilité publique. La réalisation par le propriétaire des travaux prescrits, lui permet d’échapper à l’arrêté de cessibilité, et donc à l’expropriation (art. L. 313-4-2).

Une question prioritaire de constitutionnalité a été soulevée contre ce dispositif. Le Conseil d’Etat a refusé de transmettre cette question au Conseil constitutionnel aux motifs suivants : «6. Par les dispositions contestées, le législateur n’a autorisé l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d’opérations dont l’utilité publique est préalablement et formellement constatée par l’autorité administrative, sous le contrôle du juge administratif. Il appartient à ce dernier, lorsqu’est contestée devant lui l’utilité publique d’une telle opération, de vérifier que celle-ci répond à la finalité d’intérêt général tenant à la préservation du bâti traditionnel et des quartiers anciens par la transformation des conditions d’habitabilité d’immeubles dégradés nécessitant des travaux et que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente. Ces modalités de contrôle de l’utilité publique des opérations de restauration immobilière par le juge administratif répondent aux exigences de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. En outre, il appartient aussi au juge administratif, juge de la légalité de l’arrêté de cessibilité pris dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, s’il est saisi d’une contestation en ce sens, de s’assurer que l’inclusion d’un immeuble déterminé dans le périmètre d’expropriation est en rapport avec l’opération déclarée d’utilité publique et de juger de la nécessité des travaux impartis au propriétaire par le programme de travaux qui lui a été notifié avant l’intervention de l’arrêté de cessibilité. »  (CE, 30 octobre 2023, commune de Béthune, req. n° 474408, mentionné aux tables).

Benoît Jorion

Avocat à la Cour d’appel de Paris

Spécialiste en droit public